Türkiye turizmi rekorlar kırıyor.
Her yıl daha fazla turist geliyor. Havalimanları doluyor, uçuş sayıları artıyor, sahiller hareketleniyor ve birçok destinasyonda oteller yüksek doluluk oranlarına ulaşıyor.
Peki o zaman neden son dönemde satışa çıkan otel sayısı hızla artıyor?
Neden bazı yatırımcılar yeni otel yatırımları planlarken, diğerleri mevcut otellerini elden çıkarmaya çalışıyor?
Bu soruların cevabı sektörün son yıllarda yaşadığı büyük dönüşümde saklı.
Uzun yıllar boyunca otelcilikte başarı doluluk oranlarıyla ölçüldü. Yüzde 80 doluluk başarılı, yüzde 90 doluluk ise mükemmel sonuç olarak kabul edildi. Ancak günümüz otelciliğinde bu yaklaşım artık geçerliliğini kaybetmiş durumda.
Çünkü artık yüksek doluluk, yüksek kârlılık anlamına gelmiyor.
Birçok otel geçmiş yıllara göre daha yüksek dolulukla çalışmasına rağmen daha düşük kâr elde ediyor. Bazı işletmeler ise yüksek cirolara rağmen finansal baskı altında faaliyetlerini sürdürmeye çalışıyor.
Bunun temel nedeni maliyetlerin gelirlerden daha hızlı artmasıdır.
Personel maliyetleri son yıllarda tarihi seviyelere ulaştı. Enerji giderleri, bakım maliyetleri, teknoloji yatırımları, yiyecek ve içecek maliyetleri, sigorta giderleri ve finansman yükleri işletmeler üzerinde ciddi baskı oluşturuyor. Özellikle krediyle finanse edilen yatırımlarda yükselen faiz oranları birçok yatırımcının nakit akışını zorlamaya başladı.
Ancak mesele sadece maliyetler değil.
Türkiye’nin birçok destinasyonunda son yıllarda ciddi bir arz artışı yaşandı. Yeni oteller açıldı, yeni markalar pazara girdi ve alternatif konaklama modelleri hızla büyüdü. Sonuç olarak rekabet her zamankinden daha sert hale geldi.
Bugün birçok otel doluluğu koruyabilmek için fiyat indirimlerine yöneliyor. Oda satılıyor ancak beklenen gelir elde edilemiyor. Gelir elde edilse bile yükselen maliyetler nedeniyle kârlılık istenen seviyeye ulaşamıyor.
İşte tam bu noktada sektörün en büyük yanılgısı ortaya çıkıyor.
Doluluk bir sonuçtur.
Kârlılık ise yönetimin başarısını gösterir.
Bugünün otelciliğinde başarı; ADR, RevPAR, GOP, EBITDA ve nakit akışı gibi göstergelerle ölçülmektedir. Yatırımcılar artık sadece kaç oda satıldığına değil, satılan her odanın işletmeye ne kadar değer yarattığına bakmaktadır.
Prado Hospitality olarak sektörün önümüzdeki yıllarda çok daha profesyonel bir yapıya dönüşeceğine inanıyoruz.
Artık otel sahipliği ile otel işletmeciliği birbirinden ayrışıyor.
Geçmişte birçok yatırımcı otelini kendi yönetmeyi tercih ederken, günümüzde profesyonel yönetim şirketleri, gelir yönetimi uzmanları, satın alma ekipleri ve varlık yönetimi danışmanları işletmelerin başarısında belirleyici rol oynuyor.
Önümüzdeki beş yıl içerisinde sektörde üç önemli değişim yaşanacağını öngörüyoruz.
Bağımsız otellerin önemli bir bölümü ulusal veya uluslararası markalarla iş birliğine yönelecek.
Profesyonel yönetim şirketlerine olan talep artacak ve yatırımcılar operasyonel verimliliği artırmak için uzman ekiplerle çalışmayı tercih edecek.
Varlık optimizasyonu, yeniden konumlandırma ve performans dönüşüm projeleri sektörün en önemli gündemlerinden biri haline gelecek.
Bugün satışa çıkan birçok otel aslında başarısız olduğu için değil, yeni dönemin gerekliliklerine uyum sağlayamadığı için el değiştiriyor.
Bu nedenle önümüzdeki dönemin kazananları en fazla oda satanlar değil, en verimli çalışanlar olacak.
Türkiye turizmi büyümeye devam edecek.
Ancak yeni dönemde başarı; doluluk oranlarında değil, sürdürülebilir kârlılıkta, güçlü markalarda, doğru stratejilerde ve profesyonel yönetimde saklı olacak.
Çünkü artık mesele oteli doldurmak değil, otelin değerini büyütmektir.